Văn Phòng Kiến Trúc Sư Trần Bình

“Rút ruột” nhà của người dân

Bài:Phúc Huy
Theo báo Tuổi trẻ thứ 5, 25-5-2006

Bài 1: Đủ kiểu “rút ruột”

Một nhà thầu đã giải nghệ tiết lộ: xây bốn căn nhà, “rút ruột” được một căn nhà! Các kỹ sư xây dựng cũng khẳng định: nhà thầu có thể “rút” 30% giá trị công trình xây dựng nhà ở từ việc thay đổi vật tư.

“Tiền mất, tật mang”

Gia đình ông Trần Văn M. ở P.25, Q. Bình Thạnh, TP.HCM chắt chiu gần 10 năm mới mua được một lô đất. Để dành tiền thêm năm năm nữa mới đủ xây dựng nhà. Hàng xóm giới thiệu ông Nguyễn Văn K., một nhà thầu tư nhân, giúp ông M. xây dựng nhà.
Ngày ký hợp đồng, ông K. mang đến mẫu hợp đồng xây dựng đánh máy sẵn đưa cho ông M. Ông M. và gia đình chỉ thương lượng với nhà thầu các điều khoản như thiết kế căn nhà, giá cả, vật liệu.., còn các điều khoản pháp lý khác thì không để ý.
Do không đăng ký kinh doanh nên ông K. không đứng tên trong hợp đồng mà mượn danh một công ty xây dựng qua hình thức mua giấy phép. Hợp đồng không qui định rõ chất lượng công trình, các yêu cầu kỹ thuật của phần móng, phần thô, phần hoàn thiện. Ngoài ra, trách nhiệm của nhà thầu khi vi phạm như trễ hạn thì phải chịu phạt bao nhiêu, chấm dứt ngang hợp đồng thì phải bồi thường ra sao, khi chủ thầu thay đổi vật liệu thì phải giải quyết như thế nào... đều không được đề cập trong hợp đồng.
Sau đó, ông Trần Văn M. ứng trước 25% giá trị hợp đồng để nhà thầu K. khởi công. Xây xong phần móng, ông M. nghi ngờ tốp thợ của ông K. xây dựng móng không đúng theo độ sâu và kích cỡ cọc móng. Tuy nhiên, phần móng đã bị phủ lấp, ông không biết cách nào để kiểm tra. Hơn nữa ông M. không muốn tranh chấp với nhà thầu vì ngại công trình sẽ bị kéo dài.
Ông K. lại xin tạm ứng thêm 25% giá trị hợp đồng để đổ bêtông, xây dựng phần trên căn nhà. Khi thi công phần này, người giám sát thi công cho ông M. thuê lại phát hiện nhà thầu không sử dụng đúng loại vật tư, sắt, ximăng... Ông M. buộc nhà thầu đập bỏ để xây lại, nhưng nhà thầu K. không đồng ý. Ông M. yêu cầu dừng công trình, không cho nhà thầu thi công tiếp. Vụ việc kéo dài trong nhiều tháng nhưng không xong. Nhà thầu K. rút quân đi xây nhà khác chỉ để lại vài bảo vệ tại hiện trường. Còn ông M. cũng không thể thay nhà thầu khác đến xây khi công trình đang tranh chấp. Vả lại, ông cũng không còn đủ tiền để thuê nhà thầu khác làm tiếp.
Ông M. đi kiện nhà thầu K. (cụ thể là công ty bán tư cách pháp nhân) tại tòa án. Do hợp đồng hai bên lập theo mẫu của nhà thầu, trong đó qui định vật tư do chủ nhà chịu trách nhiệm, nhà thầu chỉ thi công. Nay ông M. lại khiếu nại nhà thầu cung cấp vật tư sai qui cách nên tòa cho rằng “không có cơ sở để xem xét”. Ngược lại, do ông M. đơn phương chấm dứt hợp đồng nên còn phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho nhà thầu. Ông M. kháng cáo lên tòa phúc thẩm. Đến nay, vụ kiện giữa ông M. và công ty trực tiếp ký hợp đồng kéo dài hơn một năm.
Trong khi vụ việc giữa hai bên chưa giải quyết xong thì nhà thầu Nguyễn Văn K. ung dung ôm số tiền ứng trước của ông M. đi xây nhà khác. Còn căn nhà của ông M. thì dở dang, chịu mưa nắng và ngày càng xuống cấp.
Trường hợp như ông M. hiện nay không phải là hiếm. Theo luật sư Đặng Ngọc Châu, Đoàn luật sư TP.HCM, nhiều chủ nhà khi ký hợp đồng xây dựng “xuê xoa” bỏ qua các điều khoản pháp lý vì coi là phụ. Và khi tranh chấp thì điều phụ lại trở thành điều chính.

30% vật tư bị “ăn cắp”

Anh Phạm Ngọc A., ở đường Lũy Bán Bích. P.Tân Thành, Q.Tân Phú, vừa xây dựng lại căn nhà diện tích 100m², cao 2,5 tầng. Giá trị căn nhà 500 triệu đồng. Anh A. quyết định thuê riêng đơn vị tư vấn thiết kế, còn thi công do một người bạn giới thiệu.
Tin tưởng vào mối quan hệ nên trong quá trình thi công, anh giao phó cho nhà thầu. Tình cờ khi đổ đến cọc móng thứ ba, tư vấn thiết kế đến xem công trình thì phát hiện nhà thầu làm không đúng như thiết kế. Theo thiết kế, sắt cọc móng là phi 12 nhưng nhà thầu đã thay bằng sắt phi 8. Hỏi nhà thầu thì được ngụy biện “chỉ làm theo bảng thống kê chung, không làm theo bảng thiết kế chi tiết nên không biết sắt phi mấy (!)”.
Anh A. tính chỉ riêng việc thay đổi loại sắt, mỗi cọc móng nhà thầu “kiếm hơn” 3 triệu đồng. Căn nhà năm cọc móng, nếu không phát hiện kịp, nhà thầu “bỏ túi” hơn 15 triệu đồng. Đó là chưa kể việc thay đổi mác ximăng.
Với kinh nghiệm nhiều năm làm trong ngành xây dựng, kỹ sư Phan Phùng Sanh, phó chủ tịch Hội Khoa học-kỹ thuật xây dựng TP.HCM, khẳng định nếu 10 bao ximăng mà rút bớt một bao, chủ nhà rất khó phát hiện. Công trình có tuổi thọ hàng chục năm nhưng theo qui định chỉ bảo hành một năm, sau đó nhà thầu xong trách nhiệm. Cho dù có giảm 4-5 năm tuổi thọ công trình do thay đổi hoặc bớt vật tư thi công thì cũng khó kiểm tra để xác định chất lượng công trình.

Bài 2: Để tránh “tiền mất, tật mang”

Nhiều nhà thầu tìm mọi cách để bớt xén vật tư, “rút ruột” nhà dân. Tuy nhiên, để không bị “tiền mất, tật mang”, bà con có thể tham khảo khuyến cáo của các luật sư và kỹ sư xây dựng.

Bà con chịu thiệt

Trong vai một nhà thầu, chúng tôi tìm đến Công ty HTP (văn phòng tại khu dân cư Bình Phú, quận 6, TP.HCM). Tiếp chúng tôi, ông Đ., giám đốc công ty, không cần biết “năng lực nhà thầu” như thế nào, đi vào thẳng vấn đề ngay: “Nếu các anh mua vật tư của công ty chúng tôi, giá bán tư cách pháp nhân (gọi tắt là giấy phép) bằng 3% giá trị công trình. Sau khi ký hợp đồng, các anh phải nộp ngay 10% thuế giá trị gia tăng chi phí nhân công xây dựng”.
Chúng tôi nhẩm tính: nếu công trình có giá trị xây lắp 500 triệu đồng, chẳng phải làm gì ông Đ. cũng “ẵm gọn” 15 triệu đồng. Chúng tôi hẹn “sẽ tính toán kỹ và trả lời sau”. Ông Đ. quảng cáo: “Chúng tôi rất có kinh nghiệm, đã làm hơn chục vụ nên cứ yên tâm!”.

Theo các nhà thầu, nếu không đi mua giấy phép (thuê công ty có tư cách pháp nhân đứng ra ký hợp đồng với chủ nhà), nhà thầu phải làm thủ tục với cơ quan chức năng, trưng giấy phép hành nghề khi có kiểm tra, chịu trách nhiệm nếu công trình xảy ra sự cố... Trong khi các nhà thầu thì không có đủ điều kiện để làm những việc này.

“Bán giấy phép” không còn là chuyện mà các công ty phải giấu giếm nữa. Thậm chí giấy phép được bày bán gần như công khai. Anh Lê Minh T., một nhà thầu xây dựng ở quận Bình Tân, cho biết lúc đang xây dựng công trình ở khu dân cư quận 6, nhân viên một công ty đã đến tận nơi để tiếp thị. Một công ty xây dựng có khi bán giấy phép cho hàng chục nhà thầu. Mức phổ biến thường là 5-7%, nhưng cũng có công ty đòi đến 10% giá trị công trình.
Một nhà thầu có kinh nghiệm “mua” giấy phép, nay đã đổi nghề, kể “Nếu phải mua với giá 10% một công trình giá trị 300 triệu đồng, chúng tôi đã mất tới 30 triệu đồng cho công ty bán giấy phép nên phải tìm cách thay đổi “mác”, bớt vật tư. Cuối cùng chủ nhà là người chịu thiệt”.
Kỹ sư Phan Phùng Sanh, phó chủ tịch Hội Khoa học-kỹ thuật xây dựng TP.HCM, cho biết hiện nay thành phố có khoảng 20.000 công ty liên quan đến lĩnh vực xây dựng. Tuy nhiên, nhiều người thành lập công ty để bán tư cách pháp nhân, hưởng phần trăm hoặc nhận công trình rồi bán lại cho các đơn vị xây dựng khác để lấy chênh lệch. Mặt khác, vì qua nhiều tầng nấc trung gian nên nhà thầu muốn làm đúng chất lượng công trình sẽ bị lỗ, vì vậy tìm cách bớt xén vật tư. Công ty xây dựng có uy tín không nhiều.
Trong khi đó, theo một kỹ sư xây dựng, các cơ quan chức năng khó “bắt giò” các công ty và nhà thầu. Vì thực tế hợp đồng thi công do công ty ký trực tiếp với chủ nhà, hợp đồng lao động trực tiếp ký với công nhân. Còn nhà thầu thì do công ty thuê để quản lý... công trình.

Cảnh giác với...hợp đồng

Ông Nguyễn Thanh Bình, phó giám đốc một công ty xây dựng, đang có ý định xây dựng căn biệt thự tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng, diện tích 550m². Trong hợp đồng, đơn vị thi công đề nghị chủ đầu tư trả tiền 80% giá trị khi công trình mới xong phần ... khung. Nếu không am hiểu về xây dựng, chủ nhà dể mắc bẫy với dạng hợp đồng như vậy.
Các chuyên gia cho biết phần móng xây dựng chiếm tối đa 30% giá trị công trình. Khi công trình xây dựng xong phần thô chiếm khoảng 50% giá trị công trình, phần còn lại là trang trí nội thất. Căn cứ theo tiến độ cụ thể mà khách hàng trả tiền cho nhà thầu. Thông thường khi ký hợp đồng xây dựng, chủ đầu tư chỉ tạm ứng cho nhà thầu khoảng 10% giá trị công trình để mua vật tư. Sau đó, tùy theo tiến độ công trình mà ứng tiền, không nên ứng dư tiền cho nhà thầu mà phải giữ lại khoảng 10% giá trị công trình nhằm ràng buộc trách nhiệm về chất lượng. Mặt khác tránh tình trạng nhà thầu ứng tiền dư, sau đó đưa ra lý do vật tư tăng giá, vòi vĩnh thêm đòi chủ nhà tăng giá xây dựng hoặc “bỏ của chạy lấy người”.
Một cán bộ Sở Xây dựng TP.HCM cũng khuyến cáo tiền tư vấn thiết kế mặc dù chiếm không lớn nhưng theo qui định, chủ đầu tư có quyền giữ lại 10% chi phí tư vấn. Sau khi công trình hoàn tất, đơn vị tư vấn thiết kế kiểm tra, xác nhận công trình xây dựng đúng thiết kế mới thanh toán hết phần còn lại. Đối với đơn vị thi công thì nên giữ lại 5-10% giá trị công trình. Trong thời gian bảo hành một năm, công trình không có vấn đề về chất lượng mới thanh toán hết cho nhà thầu.

Ngoài việc thuê tư vấn thiết kế, nếu có điều kiện chủ nhà nên thuê giám sát, đơn vị tư vấn điều hành dự án để thay mặt chủ nhà giám sát công trình thi công, xem các điều kiện hợp đồng có hợp lý không trước khi ký. Chi phí này chiếm khoảng 5-6% giá trị công trình. “Mặc dù có tốn thêm chi phí nhưng cái được là công trình đảm bảo chất lượng, không phát sinh nhiều rắc rối sau này”, cán bộ Sở Xây dựng TP nói.